Nytt smörjmedel på bostadsmarknaden: Bankerna höjer sin risknivå.
Lättare att få låna över 4,5 ggr hushållsinkomsten!
Många har hört mig säga att det tredje amorteringskravets gräns på 4,5 ggr hushållsinkomsten inte är möjlig att överskrida förrän vid ca 1,2 MSEK i hushållsinkomst. Så har det varit sedan marknaden gick ned efter de nya amorteringskravens tillkomst 2017. Men 2021, efter en stabil prisuppgång sedan våren 2020, har bankerna i tysthet ändrat kraven för att släppa till den tredje amorteringsprocenten. Någonstans vid ca 900 000 i hushållsinkomst är det nu möjligt att få låna med 3 % amortering. SEB öppnar långsamt lånekranen tills man når strax under 5,5 ggr hushållsinkomsten, då vid inkomster som är närmare 2 MSEK. Synen på kreditvärdigheten är inte densamma på alla banker, men någonstans kring 5,5 ggr hushållsinkomsten tycks de flesta ändå ha landat. Ett välkommet men helt nödvändigt smörjmedel, om det nya normalprisläget på 9 MSEK och uppåt ska kunna bestå.
Så får vi alltså återigen se att det är bankernas utlåning som styr marknadspriserna. Köparnas betalningsvilja är det belopp som banken säger att man får låna, tillsammans med kontantinsatsen. Alltså det som man i normalt språkbruk borde kalla köp- eller betalningsförmåga.
Så får vi alltså återigen se att det är bankernas utlåning som styr marknadspriserna. Köparnas betalningsvilja är det belopp som banken säger att man får låna, tillsammans med kontantinsatsen. Alltså det som man i normalt språkbruk borde kalla köp- eller betalningsförmåga
Beloppet blir förstås unikt för varje hushåll. Genom budgivning utforskar vi varandras gränser och låter den med största lånelöftet vinna. Så fungerar marknaden och har gjort det sedan 80-talet.
Svenska bostadsköpare är extremt beroende av sina bankkontakter, därför att det inte har funnits andra sätt att spara ihop stora pengar, än genom prisstegring i befintligt boende. Prisstegringen är också den ständigt pågående riskminskning som har ersatt inflationen. Bankerna vill helt enkelt ha stabilt ökande priser. Och efter ett år med stabil prisuppgång, kunde man alltså bedöma att risken för försämrade panter är så liten att man är beredda att skruva på lånereglerna och hänga med småhusköparna en bit till.
Det var dock inte några breda köpargrupper som etablerade den nya, klart högre prisnivån på småhus. Det måste ha varit gamla reavinster i relativt värdefulla bostäder som drev prisrallyt på ca 25 % under 2020. Pengar som i princip bara fanns i Stockholms innerstad, i större lägenheter. Och alltså indikerar att en ny målgrupp dök upp på scenen: Litet äldre, etablerade medelåldringar som under pandemins hemmavaro plötsligt insåg villaboendets fördelar och började slåss om de attraktivare objekten. Ett skifte från ganska många år med mindre intresse för småhus och åtföljande behov av trädgårdsskötsel och snöskottning.
Men målgruppen kan inte ha varit särskilt stor. Kanske höll den på att klinga av när småhusens ökningstakt gick ned en bit in på 2021 (se grafen här nedanför: Mäklarstatistik, Storstockholm 48 mån). Bankerna vill givetvis fortsätta att låna ut och har nu återigen möjliggjort för yngre familjer att köpa hus, även om det fortfarande krävs goda inkomster. Nu lär vi få se en stabilisering och kanske en långsam fortsatt prisökning. Billigare lär husen inte bli i första taget, det finns alldeles för många som förlorar på det.
Fast 3 % amortering är dyrt, för att uttrycka det milt. Den som inte har prövat att sätta in sina siffror i en bolånekalkyl med dagens småhuspriser bör inleda med luktsalt.
