Konsten att förstå prisstatistik

 

Signalerna från mäklarna är att bostadsmarknaden mår riktigt bra igen, i september 2020. Antalet objekt ökar, antalet besökare på visningar ökar, budgivningarna är tillbaka. Priserna stiger. Allt sammantaget goda tecken. Om det är sant.

Jag tittade närmare på Uppsala, som ett led i en pågående analys. Själva staden, inte hela kommunen. Svensk Mäklarstatistik säger att bostadsrätterna i kommunen har gått upp 8,2 % på 12 månader. En lovande siffra. Detta är dock kvadratmeterpriset. Med detta i minnet så kan man göra följande iakttagelser i själva Uppsala:

• 1 och 2 ROK utgör en betydligt större andel av de sålda lägenheterna under de senaste månaderna än under ett rullande 12-månaderssnitt.
• Slutpriserna har inte gjort något entydigt skutt uppåt, vare sig på 1-2 ROK eller större. Endast kvadratmeterpriserna.
• Budgivningarna har ökat trots att slutpriserna inte har stigit särskilt mycket.

Sammantaget tyder detta på att tecknen på prisuppgång i själva Uppsala bör tas med en nypa salt. Trycket på 1-2 ROK har ökat. Uppsalamarknadens stora inflöde av nya invånare är i åldrarna 20-24 och det är ingen vågad gissning att det är universitetet som driver alltihop, i ännu större utsträckning än förut. Den normalt livaktiga marknad man borde kunna iaktta på grund av att Uppsalafamiljer växer och behöver byta till större bostäder, syns inte.

 

Fler smålägenheter med mindre yta säljs, snittytan har minskat. Större och därmed dyrare lägenheter säljs i klart mindre volymer än för ett år sedan, vilket också antyder att det finns något i marknaden som gör dessa mer svårfinansierade. Och detta ”något” är med all sannolikheterna bankerna, som inte har sänkt kraven på låntagarna, även om man för tillfället är generösa med amorteringsfrihet.

Att budgivningarna har ökat fast slutpriserna ligger still kan bara förklaras med att utgångspriserna har sjunkit, jämfört med för ett år sedan. Och därmed möjliggör priskonkurrens innan bostäderna slutligen säljs på samma slutprisnivå som tidigare.

Uppsalas bostadsmarknad låter sig alltså inte entydigt beskrivas som frisk. Det finns en priskänslighet som vi inte ser något slut på. Sannolikt ser vi därför också att de mindre (och billigare) orterna i Uppsala får ett uppsving på huvudortens bekostnad, vilket kan ge intressanta öppningar. Men själva Uppsala är liksom de flesta andra universitetsstäder en marknad som även fortsättningsvis måste bedömas med stor försiktighet när det gäller bostadsköparnas betalningsförmåga. Och därför kräver en pris- och efterfrågeanalys som går förbi den enkla makrostatistik som kvadratmeterpriserna utgör.