Vår arbetsmodell och metod för bostadsutveckling.

Några ord om vår arbetsmodell och de steg vi anser att man skall passera för att nå långsiktig framgång vid försäljning, uthyrning och utveckling av nyproducerade eller befintliga bostäder. Det här är också den modell vi utvecklar våra produkter kring. Den bygger på Anholts utvecklingsmodell för platser men är anpassad för våra arbeten på den svenska bostadsmarknaden.

Steg 1: Förstå marknaden och platsen

För att kunna utveckla ett attraktivt fastighetsprojekt måste man identifiera och förstå marknaden och de viljor som driver den. Det inbegriper förståelse för platsen, marknaden och de intressenter som påverkar platsen. Den mest grundläggande åtgärden är att analysera marknaden. Vår analysprodukt klarlägger de grundläggande marknadskrafterna utifrån perspektiven (Willing – Able) och innefattar målgrupper, flyttströmmar, köpförmåga samt marknadens förmåga att skapa nytt kapital. Det ger underlag för prissättning, produktmix samt absorptionshastighet. Metoden för att förstå platsen och marknaden innehåller ytterligare såväl kvantitativa som kvalitativa analysdelar.

Steg 2: Välja – Löfte

Att välja strategi för hur bostadsområdet skall uppfattas, vem det skall vända sig till och vilka egenskaper som ska framtonas för att vi skall bli tydliga på marknaden och nå framgång gentemot våra konkurrenter. Vi brukar kalla det Löfte, andra kallar samma sak för strategi eller vision. Löftet utformas baserat på marknadsanalysen.

Steg 3: Hålla löftet

Det kanske mest självklara steget i processen är det som oftast går fel: Löftet måste levereras. Vi behöver bevisa för målgruppen och platsens användare att vi levererar löftet. Att människor som flyttar hit kommer att få det de förväntar sig. Det gäller både egenskaper i produkten, upplevelser på platsen samt kommunikationen. Vi måste helt enkelt leverera enligt den strategi vi valt att följa baserat på analysen.

När det är genomfört kommer vi att ha skapat ett attraktivt område dit många vill flytta.

Vi har utvecklat en unik och marknadsledande metod att analysera marknaden för ett bostadsprojekt.

Detta är de faktorer vi strävar efter att belysa i en projektanalys:

1. Läget. Fakta om kommunen och projektplatsen. Vi sätter oss in i översiktsplan, bostadsförsörjningsplan och andra relevanta dokument som påverkar bostadsutvecklingen. Bedömer platsens attraktionskraft i nuläget samt förhållandet till arbetsplatser, kommunikationer, skolor, förskolor, samhällsservice och shopping.
2. Bostadsbehov. Finns det ett tryck på marknaden att tillhandahålla nya bostäder? Hur många finns i de livsskeden där behovet uppstår? Finns det inflyttare till kommunen? Invandrare?
3. Dagens marknad. Fungerar flyttkedjorna? Fungerar kapitalbildningen? Vårt Attraktionsindex ger en tydlig bild av marknadsdynamiken i de viktigaste målgruppsområdena.
4. Möjliga köpare. Vilka köparkategorier är aktuella när det gäller nyproduktion? Var finns de idag? Detta styrs alltså av de livsskeden när bostadsbehovet ändras, och påverkas av hur den lokala marknaden historiskt har kunnat tillgodose behoven.
5. Köpförmåga. Bankernas begränsningar i form av kvar-att-leva-på-kalkyl, utlåningstak och amorteringar beaktas för samtliga delområden av möjliga inflyttare. Den viktigaste komponenten i köpförmågan är det egna kapitalet i det nya boendet. Därför fokuserar vi på att beräkna den kapitalbaserade köpförmåga som finns i de möjliga köparnas befintliga boende, och kompletterar med hushållens förmåga att låna pengar.
6. Konkurrens. Jokern i leken för en bostadsutvecklare är om det dyker upp jämförbara projekt i samma tidsperspektiv och späder ut marknaden. En noggrann kartläggning av pågående och kommande projekt.
7. Tillägg. Priskänslighet och lägenhetsfördelning. En djupanalys av hur prissättningen påverkar den möjliga målgruppens storlek, samt den lägenhetsfördelning som bäst motsvarar den valda prisnivån.
8. Tillägg. Fem års ackumulerade flyttströmmar till projektplatsens närområde: Var bor de som flyttar hit, antal personer, ålder, upplåtelseform till upplåtelseform.

Property People AB – Box 11120 – 100 61 Stockholm
Besök: United Spaces, Waterfront Building – Klarabergsviadukten 63, Stockholm.