Var finns pengarna?

Var finns pengarna?

Hur beter man sig för att finansiera en ny bostad? Min åsikt, som jag har motiverat i många sammanhang, är att kapitalet i den befintliga bostaden är vad man har. Och detta ska räcka till minst 30 % av nästa bostad. Men jag får ibland frågan om det inte finns andra pengar också.

Att värdet i den befintliga bostaden är avgörande, betyder naturligtvis inte att alla saknar sparpengar. Frågan är bara hur många människor som har så mycket pengar att det faktiskt ökar deras förmåga att köpa bostad.

Låt oss dock börja med belåningen. Är tesen om max 70 % belåning korrekt? Ur Finansinspektionens lånerapport från 2017 kan vi hämta detta diagram, som visar genomsnittlig belåning i nyproduktion.

i storstokholm

I Storstockholm så är alltså den genomsnittliga belåningen av nyproduktion sjunkande sedan 2014 och nu nere på strax under 60 %. Ingenstans i Sverige når staplarna upp till 70 %. Den som oroar sig för att amorteringskravet är otillräckligt bör titta på detta, visst fungerar det.

Analyserar vi olika typer av bostäder ser det ut så här:

som synes - propertypeople
Som synes ger det ungefär samma bild: Belåningen är nu i snitt lägre än 70 % på all nyproduktion.
30 % måste alltså fram i reda pengar, antingen genom att det finns i den befintliga bostaden eller genom att man har andra tillgångar. Så hur står det till med sådana?

bilden kommer från SEB - propertypeople

Den här bilden kommer från SEB, som genomför årliga sparundersökningar. Staplarna från 2016 antyder onekligen att det finns andra pengar än bostäderna, även om dessa dominerar. Om man håller sig till sparpengar som faktiskt är tillgängliga, så skulle det finnas ca 2 miljarder i aktier, 1,7 i banksparande samt 1,3 i fonder och obligationer. Tillsammans ca 5 miljarder kronor, ca 65 % av tillgångarna i bostäderna.

Frågan är hur pengarna är fördelade. Låt oss börja med banksparande och fonder. Det finns återkommande undersökningar av SBAB, senast 2016, där man helt enkelt frågar folk hur mycket pengar de har på sina konton.

siffrorna är som synes inte - propertypeople

Siffrorna är som synes inte alltför imponerande

Även om det är individuella pengar så bör man nog ha mer än 200 000 kr på sina konton för att över huvud taget kunna ta något av detta till ett bostadsköp. Kanske har 25 % av befolkningen så mycket pengar.
Ser man på hur pengarna är åldersfördelade så får man denna bild, som bygger på förmögenhetsdeklarationer från 2007 (sista året som förmögenheter behövde deklareras).

det framgår - propertypeople

Det framgår mycket tydligt att det egentligen inte finns några signifikanta sparpengar före 60. Vad detta beror på ska vi strax titta på. Men låt oss i alla fall konstatera att 30-45-åringar i allmänhet inte hade särskilt mycket pengar på sina sparkonton 2007. Och vad skulle siffrorna kunna vara 2017? Lönerna har ökat 25 % sedan dess så det är ganska troligt att sparandet har ökat lika mycket.
Men aktierna då? SEBs skattning av aktievärden på noterade aktier har den nackdelen att de även innefattar aktier som kan vara mycket svårsålda, noterade på smålistor som Aktietorget och First North. Men bortsett från detta är aktieinnehaven även mycket olika fördelade. Så här skrev Statistiska Centralbyrån om aktieägande (2017):

Sammanfattning

Kanske kan ett par yngre bostadsköpare i bästa fall få fram 150 000 kr, vilket skulle kunna öka köpförmågan med 500 000 kr enligt idén om att belåning numera sker till högst 70 %. Men i de flesta fall finns i stort sett inga andra pengar än de som finns i bostaden. Kanske räcker sparpengar till att betala mäklararvode och flyttkostnader, men knappast mer än så.

Frågan är till slut var 60-plussarnas sparpengar egentligen kommer ifrån. Handen på hjärtat, vem klarar att spara 10 000 kr per månad? Ändå skulle det ta åtta år att på så sätt spara ihop en miljon. Det är helt enkelt mycket svårt, för att inte säga omöjligt, att spara ihop ett kapital genom att bara sätta av en del av sin månadsinkomst. Det krävs i så fall att pengarna investeras så att de ger god avkastning, till exempel genom att man är en både aktiv och framgångsrik aktieförvaltare. Sådana finns det inte många av.

avanza konstaterar - propertypeople

Avanza konstaterar att medianförmögenheten vid 60 är ca 200 000 kr. Det är alltså inte på aktiemarknaden sparpengarna uppstår.
Att ha mycket sparpengar handlar om arv. Att 60-plussarna plötsligt har pengar beror på att deras föräldrar har dött, och lämnat sina tillgångar efter sig till de åldrande barnen.

Det finns helt enkelt inga meningsfulla sparpengar i Sverige. Vårt råd till bostadsutvecklarna står därför fast: Håll er inom ramen för vad köparens befintliga bostad har möjlighet att finansiera.

__________________________________________________________

Lars Strömqvist är specialiserad på att analysera marknadsförutsättningarna för att framgångsrikt utveckla nya bostäder. Med djup förståelse för marknadens mekanismer och stor kreativitet tar han tillgänglig statistik långt förbi siffrorna, när han levandegör marknadens funktion och vilka människor som har förmåga att köpa de nya bostäderna. Riskerna för bostadsutvecklare blir allt större, men med Lasses tydliga vägledning till prissättning och möjlig utvecklingstakt kan du fatta väl avvägda beslut.

Du kan läsa mer om Lars i hans presentation, kontakta honom gärna om du vill veta mer, eller är intresserad av vad han kan göra för er.

[fusion_builder_container hundred_percent=”yes” overflow=”visible”][fusion_builder_row][fusion_builder_column type=”1_1″ background_position=”left top” background_color=”” border_size=”” border_color=”” border_style=”solid” spacing=”yes” background_image=”” background_repeat=”no-repeat” padding=”” margin_top=”0px” margin_bottom=”0px” class=”” id=”” animation_type=”” animation_speed=”0.3″ animation_direction=”left” hide_on_mobile=”no” center_content=”no” min_height=”none”][contact-form-7 id=”651″ title=”Lars Stromqvist”][/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]

Hur heta är Storstockholms kommuner? Vad kan utbudet på andrahandsmarknaden berätta om nyproduktion?
Din kommentar

Vad tycker du?

Din e-postadress publiceras inte. Obligatoriska fält är markerade *