Varför är det så svårt att sälja villor i Stockholmsområdet idag?

Varför är det så svårt att sälja villor i Stockholmsområdet idag?

Har du också ställt dig den frågan? Varför är det så svårt att sälja villor i Stockholmsområdet idag? Den senaste tiden ser vi ofta artiklar i våra dags- och branschtidningar som ställer sig frågan när priserna skall stabilisera sig och när marknadens efterfrågan och betalningsviljan skall återkomma. Frågan är naturligtvis central för en villasäljare.

Svårt att sälja villor – vad beror det på?

Låt mig först av allt avskaffa uttrycket ”betalningsvilja” som felaktigt antyder att köparna väljer mellan olika bostäder och rationellt beslutar sig för vad en enskild bostad faktiskt är värd för dem. I verkligheten drivs önskan om en ny bostad av ett ändrat livsskede. Det utbud som finns vid det tillfället är den marknad de ser, och bostäderna säljs i praktiken en och en utan att direkt konkurrera med varandra. Huvudfrågan blir därför inte vilken av de tillgängliga bostäderna man vill ha, utan vilken man klarar att finansiera. Det handlar alltså helt och hållet om köpförmåga. Och köpförmågan avgörs i de flesta fall av banken.

Många bär med sig en uppfattning om att banken gärna lånar ut pengar, det är ju deras uppgift. Så fungerade det under många år. Men inte idag. Inte minst mäklare kan skriva under på att bankernas agerande idag är helt annorlunda.

Förstå amorteringskraven

För att förstå köpförmågan måste vi till att börja med förstå amorteringskraven. Nya lån är idag nästan aldrig amorteringsfria. Det är visserligen möjligt för bankerna att ge amorteringsfria lån till nyproducerade bostäder, men det förekommer inte. All utlåning sker i praktiken på samma villkor. Villkoren är bland annat att belåning över 50 % kräver 1 % årlig amortering medan belåning över 70 % kräver 2 % årlig amortering. Här gäller alltså antingen-eller, beroende på belåningskrav.

Oron för hushållens växande skulder fick regeringen att införa en tredje amorteringsprocent 2017, och den baseras i stället på hushållets belåningsgrad, det vill säga skuld i förhållande till inkomst. Taket sattes till 4,5 ggr hushållsinkomsten. Effekten är att de hushåll som har minst pengar får betala mest för att låna, i den mån de över huvud taget får låna. Amortering är ett sparande, säger ekonomer, men amorteringar ger hushållet högre månadsutgifter och därmed mindre pengar att leva för. Vilket direkt minska möjligheterna att låna.

svårt att sälja villor

Finansieringsmöjligheter och bankernas utlåningsvilja

Bankernas utlåningsvilja baseras på att de gör en kalkyl över hushållets månadsutgifter, inklusive amorteringarna. Bankerna tillämpar också egna tak som innebär att ingen idag kan låna mer än 5,5 ggr hushållsinkomsten, oavsett hur mycket man tjänar. I praktiken tar utlåningsviljan i de flesta fall stopp redan innan man når 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst per år, eftersom de anser att man inte har råd med lånekostnaderna, och definitivt inte med den tredje amorteringsprocenten.

Gränserna för finansieringsmöjligheterna är därmed tämligen lika över landet, åtminstone i städerna, eftersom inkomsterna inte varierar så mycket. Men priserna är högst i Stockholms län. Det här är därför i stor utsträckning enbart ett Stockholmsproblem, och ett stort sådant. Låneförmågan räcker nämligen inte alltid till de bostadspriser vi betalade innan amorteringskravet infördes.

Löpande betalningsförmåga och eget kapital

Men låt oss först titta i detalj på finansieringsfrågan. Köpförmågan består av två delar, dels den löpande betalningsförmågan i form av hushållsinkomst, dels av eget kapital. Kapitaltillgången är en kritisk faktor. Av resonemanget ovan framgår att amorteringskrav påverkar den möjliga utlåningen. Åtminstone vid köp av större lägenheter samt villor och radhus krävs idag att man kan betala 30 % med eget kapital för att köp ska vara möjligt. Frågan är var pengarna ska komma ifrån.

Det egna kapitalet kan bara komma från tre håll: Antingen har man sparat ihop det, eller också har den nuvarande bostaden ökat i värde sedan köpet och skapat en reavinst, eller så får man helt enkelt disponera någon annans pengar.

Här kan du läsa vår artikel Vem har råd att köpa din bostad?

Disponera någon annans pengar

Disponera någon annans pengar: Det är vad vi ser när unga människor tidigt klarar att finansiera en bostadsrätt. Mamma och pappa lånar ut eller skänker pengarna, helt enkelt. Man bör notera att det inte är särskilt lyckat för dem att göra det genom att öka belåningen i sin egen bostad, därför att det även för dem utlöser ett amorteringskrav. Och dessutom naggar det på den möjliga reavinst som de själva kan komma att behöva vid en flytt.

Hopsparade pengar

Hopsparade pengar: Svenskar är i allmänhet inte några stora sparare. De som har mer än 100 000 sparade kronor utgör toppen av sparpyramiden, och de allra flesta har mindre än så. Endast folk i pensionsåldern har i snitt mer pengar, vilket ofta beror på att de har ärvt efter sina föräldrar. Hundratusen sparade kronor gör ingen skillnad för att genomföra ett bostadsköp.

Aktier

Aktier då? Det finns förvisso ett stort förmögenhetsvärde i aktier i Sverige, men folk i allmänhet har inte del av den förmögenheten. Medianvärdet på en aktiedepå är idag värd 30 000 kronor. 25 % av alla som är innehavare av noterade aktier innehar bara en enda. Aktieinnehav som kan omsättas i miljonbelopp är ytterst få förunnat.

Reavinster

Reavinster: Reavinsterna är motorn i ägarmarknaden och är bortsett från Lotto i praktiken den enda vägen att skapa ett eget kapital. Vi måste därför göra en analys av hur stora reavinster de möjliga köparna faktiskt kan räkna med att utnyttja, för att förstå om en ny bostad över huvud taget är möjliga att finansiera.

Här kan du läsa vår artikel Var finns pengarna?

Köpförmågan är lägre än de flesta tror

Med de två hårda finansieringsbegränsningarna i minne så finns det ett absolut tak på bostadsmarknaden för alla köpare. Det är inkomstrelaterat och därmed individuellt, men i praktiken blir det inte särskilt stora skillnader mellan hushållens köpförmågor. En medianinkomst för ett par i åldrarna 30-49 med två barn (där en stor del av de yngre bostadsköparna befinner sig) ligger oftast en bra bit under 800 000 kronor även i de mest Stockholmsnära kommunerna. Det räcker i bästa fall för att finansiera ett ägt småhus för 6 miljoner, varav hela 1,8 miljoner behöver vara eget kapital. För bostadsrätter tillkommer avgiften och sänker köpförmågan ytterligare.

Om familjen tillhör de verkliga höginkomsttagarna och tjänar 1,2 miljoner tillsammans så stiger den möjliga köpförmågan till 7 miljoner, under förutsättning att även det egna kapitalet ökar till 2,1 miljon. Därefter tar det stopp.

Köparna kan inte finansiera köpet

Många har kliar sig i huvudet när det gäller dagens villamarknad. Varför är det plötsligt så svårt att sälja villor? Här är det enkla svaret: Köparna kan inte finansiera köpet. Det finns många villor som de senaste åren har köpts för mer än 7 miljoner och ännu fler som därmed får anses ha varit värda det i Stockholmsregionen. Idag är svaret att dessa villor är osäljbara på den tidigare prisnivån. Priset måste ned under 7 miljoner och helst närma sig 6, annars finns det mycket få möjliga köpare.

Detta är kanske den värsta konsekvensen av begränsningarna för utlåning, eftersom den låser in några av de bästa köparna av nyproducerade bostäder i deras befintliga bostäder och därmed sätter definitivt stopp för flyttkedjorna. Återigen: Det beror på prisnivån. Längre bort från city är det inte samma problem, och ute i landet är det ofta inget problem alls. Skillnaden mellan bostadspriser och inkomster är där betydligt mindre och utlåningsbegränsningar har därför inte någon betydelse för bostadsköparna.

Text: Lars Strömqvist & Olof Eriksson

Hur påverkar invandring och utvandring bostadsmarknaden? Prissätt ditt bostadsprojekt smartare