Hur påverkar invandring och utvandring bostadsmarknaden?

Hur påverkar invandring och utvandring bostadsmarknaden?

Hur påverkar invandring och utvandring bostadsmarknaden? Att flyktingar mycket sällan blir bostadsägare eller förstahandshyresgäster är nog uppenbart. Men vi får ibland frågan om flyktingar och invandrare är samma sak. Låt oss försöka reda ut hur det förhåller sig. Frågan har nämligen stor betydelse för hur många bostäder som marknaden årligen behöver skapa för att möta behovet.

Om Boverkets prognoser

Boverket publicerade 2017 rapporten ”Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025” där slutsatsen blir att bostadsbehovet är ca 80 000 bostäder per år 2017-2020. Detta för att hålla jämna steg med en befolkningstillväxt som i allt väsentligt sker med 94 000 invandrare (2017). Behovsberäkningen tar också hänsyn till inhemska demografiska behov, till exempel behovet av bostäder för ”hemifrånflyttare”.

Rapportens författare, Bengt J Eriksson på Boverket, berättar att prognosen betraktar ett bostadsbehov utifrån historiskt iakttagna ”hushållskvoter” i olika åldrar och på olika platser i Sverige. Hushållskvoten är ett mått på samboskap och anger hur många personer som bor i varje bostad i olika skeden av livet. Utslaget på hela befolkningen så ligger den till synes ideala hushållskvoten på strax över 2, vilket därför duger som överslagsberäkning på bostadsbehovet. Enligt detta skulle alltså 94 000 invandrare innebära ett nytt bostadsbehov på ca 45 000 bostäder (övriga bostäder behövs av demografiska skäl samt ör att lösa uppdämda behov).

De riktvärden för hushållskvot som finns baserar sig helt enkelt på ”hur det alltid har sett ut”, med viss justering för iakttagna trender.

Med detta följer att man antar att invandrare följer de infödda svenskarna i spåren. Att de har exakt samma bostadsbehov i samma livsskeden som de infödda svenskarna. Rapportförfattaren anger själv att detta är en förenkling, som kan slå fel både uppåt och nedåt i behoven. Men att det helt enkelt inte finns statistik som kan användas för att verkligen belägga hur det förhåller sig,

Min invändning

Hushållskvot är inte ett bra mått på det faktiska bostadsbehovet. Det visar bara hur det råkar vara för oss infödda som har bott och levt våra liv i det här landet. Jag prövar i stället ett mer pragmatiskt synsätt. Om man som invandrare under en tid i livet får lov att bo med en hushållskvot på kanske 4, 5 eller 6, så är ju inte detta automatiskt en katastrof. Viktigare är att man får jobb, och med tiden även ekonomiska resurser att hyra eller köpa en bostad. Att vi på senare år har fått fler ensamkommande flyktingar innebär till exempel inte att vi måste betrakta dem som hemifrånflyttare med åtföljande mycket stort behov av egna bostäder.

Låt oss i stället iaktta det som låter sig iakttas och se vad det leder till för slutsatser, utan hänsyn till ovanstående prognoser.

Sverige på riksnivå

Asylsökande

Asylsökande är inte invandrare i statistisk mening, men det finns givetvis ett bostadsbehov. Medan man är asylsökande är det dock Migrationsverkets uppgift att hitta boende. Såvida man inte som flykting väljer att göra det själv. Indikativt väljer allt fler, nu uppåt två tredjedelar att hitta boende på egen hand. De som har valt eget boende får sedan fortsätta att ordna sitt eget boende om asylansökan godkänns och de alltså får uppehållstillstånd. (De kvarvarande är under Migrationsverkets vingar tills boendet har ordnat sig, ofta med kommunernas hjälp). Detta innebär med största sannolikhet att de som hittar boende på egen hand som asylsökande blir ”sambor” med andra människor. De fortsätter även att vara det om de beviljas asyltillstånd, vilket innebär att de inte skapar något omedelbart nytt bostadsbehov. Oavsett hur många som bor tillsammans i bostaden. Detta gör mycket stor skillnad för bostadsbehovet.

Uppehållstillstånd

Nedanstående bild från 2016 visar vilka olika kategorier av människor som rymdes under begreppet ”invandrade med utländsk härkomst”. Detta innebär att man behöver ett uppehållstillstånd för att få vistas i Sverige. Det är alltså först när man har beviljats asyl och fått uppehållstillstånd, som man i statistiken betecknas som invandrare. 112 000 av 150 000 asylsökande hann behandlas under 2016. Dessa 112 000 resulterade i de knappt 70 000 som faktiskt fick asyl. Antalet asylsökande var dock extremt under 2015.

uppehallstillstand

Asyltillstånd samt kvotuttagna

Låt oss nu om möjligt använda siffrorna från 2017. Antalet asyltillstånd blev detta år ca 36 000 personer inklusive så kallade kvotuttagna. Kvotuttagna innefattar människor från länder som sorterar under ett avtal mellan UNHCR och Sverige.

Låt oss därför försiktigtvis anta att 1/3 av dem som beviljas asyltillstånd behöver egen bostad. Många som singlar, men ett antal även som sambor på ett eller annat vis. Låt oss ändå anta 1,2-1,5 personer per bostad. Det skulle resultera i att 8-10 000 nya bostäder årligen behövs för denna invandrarkategori.

Arbetstillstånd och gäststuderande

Gruppen ”arbetsmarknad” med ca 20 000 personer 2017 innebär med säkerhet ett direkt tillskott till behovet av bostäder. Den här gruppen har sökt och fått arbetstillstånd i Sverige. Oftast ett tidsbegränsat tillstånd, som förnyas om anställningen fortsätter. Även gruppen EU/EES är ofta här för att jobba och behöver ett uppehållstillstånd som baseras på att de kan försörja sig. Också de 13 400 gäststuderande behöver naturligtvis bo någonstans. Men vi håller oss här till dem som arbetsinvandrar och konstaterar att antalet totalt var ca 22 000 år 2017. Med arbetsinvandringen kommer även ca 15 000 medföljande. Medföljande innefattar övriga familjemedlemmar som saknar arbetstillstånd, men som inte heller innebär något eget bostadsbehov.

Bostadsbehovet starkt kopplat till typ av arbete

Bostadsbehovet är med hög sannolikhet kopplat till vilken typ av arbete invandraren har. Det finns en kategori som är här för att utföra jobb till lägre lön än svenskarna själva accepterar. Dessa utgör ca 60 % av det totala antalet arbetsinvandrare. Det är rimligt att tro att den här kategorin är tvungen att bo tätare ihop än de flesta. Min gissning är att vi åtminstone hittar i snitt 4 personer per bostad i denna kategori.

Den andra kategorin arbetsinvandrare har ett kvalificerat jobb som det helt enkelt råder brist på i Sverige. Den typiske arbetsinvandraren lär faktiskt vara en indisk programmerare. Här är det rimligt att tro att var och en av dessa invandrare vill ha en egen bostad, för så många medlemmar som familjen består av. Men de har också resurser att finna bostäder på den vanliga bostadsmarknaden. SCB nämner i en rapport att de ofta är verkliga höginkomsttagare i sina hemländer och därför gärna söker sig till höginkomstområden även i Sverige. Drygt 40 % av arbetsinvandrarna hör till denna kategori. Notera att deras eventuellt medföljande familjer antingen behöver eget arbetstillstånd eller får uppehållstillstånd som medföljande. En fördelning med 50/50 mellan singlar och familjer är rimlig att anta.

Vi får alltså ett totalt årligt bostadsbehov på knappt 3-5 000 bostäder för de lågkvalificerade medan de högkvalificerade behöver 7-8 000 bostäder.

Familjeanknytning och adoption

Denna invandrargrupp på 48 000 personer 2017 kan man sannolikt helt räkna bort när det gäller bostadsbehov. Alla kommer till etablerade familjer. Anhöriginvandring kräver inkomst och bostad, vilket vanligen sker genom att en familjemedlem som har uppehållstillstånd i Sverige tar ansvar för detta. Adoptioner är uteslutande små barn som blir en del av redan etablerade familjer.

Återvändande svenskar

Notera att invandringsstatistik inte bara visar de personer som ryms i cirkeldiagrammet. I den totala invandringen från utlandet ingår även svenskar som av olika skäl har varit bosatta utomlands mer än ett år. Ca 15 000 personer finns i denna kategori. En undersökning för några år sedan, visar att de flesta i denna kategori är svenskar som har jobbat utomlands och i förekommande fall även deras familjer. Förutom barnen och de allra yngsta vuxna, har de flesta i denna kategori sannolikt bostäder att komma hem till. Men samtidigt har åtskilliga av dem haft sina bostäder uthyrda, vilket gör att de i stället är de som har hyrt som behöver nya bostäder. Med hänsyn till alla dessa faktorer blir det besvärligt att gissa. Det är dock rimligt att anta att denna kategori skapar ett behov av en bostad för var tredje svenskfödd invandrare, dvs 3-5 000 bostäder per år.

Invandring, utvandring och nettosiffror

Vi har nu konstaterat att 36 000 + 22 000 + 15 000 + 48 000 + 15 000, dvs ca 136 000 invandrare, trots allt, bara skapar ett direkt behov av 21 000-28 000 bostäder, studenter undantagna. För att förstå invandringen måste man dock även förstå utvandringen, som är ganska stor. I många år har den varit kring 50 000 personer per år. Även om 2017 för första gången innebar en minskning till knappt 46 000. Med utvandring menar man då personer som stannar utomlands längre än ett år och därför blir avförda från folkbokföringen, vilket man blir även om man är svensk och flyttar utomlands.

Är det nettot på ca 90 000 personer (skillnaden mellan in- och utvandring) vi i själva verket letar efter? Nej, riktigt så enkelt är det inte, eftersom utvandrarna är en annan kategori än de flesta invandrare. Låt oss koncentrera oss på de vuxna utvandrarna (20+) som var drygt 35 000 personer varav 11 000 födda i Sverige.

Inrikes födda utvandrare

Den här kategorin utgör knappt hälften av utvandrarna och är således en spegling av gruppen ”Återvändande svenskar”. Den är dock litet mindre än invandrarna. Detta visar att Sverige tappar infödda, vuxna människor i arbetsföra åldrar. En tredjedel av svenskarna flyttade till Norge, Finland eller Danmark, medan en femtedel flyttade till Storbritannien eller USA. En del av dessa är så kallade cirkulära migranter som har kommit och gått till olika utlandsjobb flera gånger. De flesta är dock ganska unga, 40 % är 20-30 år gamla och 25 % mellan 30 och 40. Låt oss anta att de under 30 flyttar utan att ha en bostad väntande på dem vid en eventuell hemkomst (sannolikt inte helt korrekt). Då kommer 60 % av denna kategori på totalt ca 11 000 personer att temporärt lämna sin bostad, och ställa den till bostadsmarknadens förfogande genom uthyrning. Låt oss också anta att hälften är par, hälften singlar. Totalt ”återfår” marknaden alltså 3 500-5 000 bostäder genom dessa utvandrare.

Utrikes födda utvandrare

Även de utrikes födda utvandrarna är till stor del etablerade människor. Drygt hälften av utvandrarna är födda utomlands och återvänder i 60 % av fallen till sina hemländer. Om danskar, finnar eller norrmän flyttar ut är det nästan hundraprocentigt till sina gamla hemländer. Även Tyskland och Storbritannien tar emot en hel del utlandsfödda. Det är svårt att avgöra huruvida de utrikesfödda räknar med att återkomma till uthyrda bostäder i Sverige. Men mycket tyder på att de flesta lämnar för gott och alltså lämnar bostäder efter sig. Här får vi också ta hänsyn till att en del av dessa har varit arbetsinvandrare. Antalet i åldrarna 20-64 var ca 23 000, dvs ca 50 % av den aktuella utvandringen, medan 65+ var ca 1 500. Det är inte osannolikt att de har bott med ungefär samma fördelning singlar/par som svenskar och att därför kring 50-60 % av detta antal utgör lämnade bostäder, totalt ca 12-15 000 bostäder. Boendetätheten är 2,2 personer per bostad i snitt. Denna siffra innefattar  dock barn, som inte är med i denna statistik.

Bostadsmatematik kring migration

Dessa siffror ger oss tillsammans två scenarier:

Worst case, dvs max invandring – min utvandring ca 12 500 bostäder per år i detta scenario.

Best case ger i stället ett totalt behov av ca 1 000 bostäder per år.

Mean case är alltså ca 7 000 bostäder. Notera att 7-9 000 bostäder är det antal som jag bedömer behövs exklusivt för kvalificerad arbetsinvandring.

Är det helt enkelt så att migrationen utöver denna kategori i stort sett inte behöver något tillskott av bostäder? Ja, på riksnivå ser det faktiskt så ut. De utvandrade är färre än de invandrade men bor inte lika tätt. Summa summarum; invandringen klarar sig faktiskt med de bostäder som de utvandrade tillför med undantag för de högkvalificerade.

Med reservation för att de studerandes behov är förbisett: Problematiken kokar alltså ned till att bostadsbehovet på grund av invandring i stort sett helt består av den enda grupp som faktiskt har råd att köpa nya bostäder.

På kommunnivå kan det naturligtvis se annorlunda ut, men detta är en tydlig fingervisning: Behovet av nyproduktion är inte 80 000 bostäder per år utan snarare 40-45 000.

Text: Olof Eriksson

NÄSTA TILLFÄLLE: Marknadsanalyser på en föränderlig bostadsmarknad